城市地图——用数据解读城市

对于房地产行业来说,房子盖在哪、怎么盖、盖完怎么卖应是贯穿始终的三件头等大事。面对这几件事情应该如何来做决策呢?只靠经验或专家打分显然是有失偏颇的。
城市地图利用城市POI基础数据和社会经济属性数据,系统梳理城市脉络和片区地产机会,可为土地投资布局、精确定位、成本适配、产品差异化和精确营销提供战略指导,从而推动企业更快速、更高效的发展。

何为城市地图

城市地图利用商圈或公里网将城市进行空间划分,对各区域进行多维度(产业、交通、房价、医院学校等指标)统计分析,并将统计结果以地图和仪表盘的形式展示,从而使城市各片区发展状况一目了然。

公里网界面
板块界面

数据从哪里来

1.板块数据
即商圈,按照商业聚集程度生成,对于郊县,参照街道行政区划生成。来自于GeoHey。 2.人口数据
第六次人口普查(2010年)得到的是街道数据,为解决街道和片区不重叠的问题,利用微积分的思想,在算法上把街道先分散到离散点上,然后根据板块包含的离散点,统计出板块的人口。来自于第六次人口普查。 3.兴趣点数据
即POI数据,在高德分类基础上,人工进一步重新归类为第一、二、三产业,第三产业再细分:生产生活、科学素质提高部门、党政机关、流通部门。来自于GeoHey。 4.住宅小区
包括点位和房价。来自于GeoHey。

5.专题数据
包括公立医院、学校(中小学幼儿园)、公园景点、娱乐(KTV、酒吧等)。来自于GeoHey。

6.公共交通通达性服务
输入点位,输出该点位不同时间段范围内到达的地理范围(六边形)的中心点。来自于GeoHey。 7.驾车服务范围服务
输入点位和驾车时间,从该点位出发,输入的时间范围内能够到达的区域。来自于GeoHey。

有哪些指标

人口因子

统计板块内人口分布情况。

总人口

板块内总人口数。

14岁及以下人数

板块内14岁及以下总人数。

15至64岁人数

板块内15至64岁总人数。

65岁及以上人数

板块内15至64岁总人数。

产业因子

第一、二、三产业不同的比重,反应了该地区的发达程度。国家统计局1985年对三次产业的划分作了专门的规定,即:(1)第一产业是农业(包 括林业、牧业、渔业等);(2)第二产业是工业(包括采掘业、制造业、自来水、电 力、蒸汽、热水、煤气业)和建筑业;(3)第三产业是除上述各业以外的其它产业, 它又包括四个层次:第一层次是流通部门,包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业;第二层次是为生产和生活服务的部门,包括金融业、保险业、 地质普查业、房地产业、公用事业、居民服务业、旅游业、咨询信息服务业和各类技术 服务业等;第三层次是为提高科学文化水平和居民素质服务的部门,包括教育、文化、 广播电视事业,科学研究事业,卫生、体育和社会福利事业等;第四层次是为社会公共需要服务的部门,包括国家机关、政党机关、社会团体,以及军队和警察部门等。 据谢文蕙等的资料,1988年,第三产业内部这四个层次产业的比例关系是:发达国家为 25:10:30:35;亚洲“四小龙”为30:15:35:20;印度和中国大体为35:25:25: 15。第一、二层次为流通类,第三、四层次为服务类,发达国家是服务类比重大于流通类,亚洲“四小龙”是二者大体相当,而中国和印度则相反,呈流通类比重大于服务类, 说明发展中国家和地区第三产业内部的新兴产业相对弱小。

第一产业密度

板块内,平均每平方公里内第一产业兴趣点数量。

第二产业密度

板块内,平均每平方公里内第二产业兴趣点数量。

第三产业密度

板块内,平均每平方公里内第三产业兴趣点数量。

第三产业子分类

服务业在发达城市作为支柱产业,又可进一步细分。 然后按照产业统计的方式,进行细分统计。

交通便捷度

分析板块内的交通状况,细分为自驾车、公共交通和路口数量。

公共交通

总体权衡各个板块,乘坐公共交通的可达性。

驾车通达性

总体权衡各个板块驾车的通达性。

路口

板块内,路口数量的总和

配套因子

医院密度指数

板块自身包含及周边5km范围内,平均每平方公里医院数量。医院为公立的各个等级的医院(不含社区医院)。专业性质上既有综合、也有专科医院,例如:"湖北第三人民医院";"三甲" "中南医院";"三甲" "华中科技大学医院"。

景观密度指数

板块自身包含及周边1km范围内,平均每平方公里景观数量。包括:公园、旅游景点、博物馆等对外开放的景点。如:"张之洞纪念公园"、 "琴台公园"、 "起义门"、 "武汉动物园"。

文娱设施密度指数

板块自身包含及周边3km范围内,平均每平方公里文娱设施数量。包括:KTV、网吧、酒吧等。

学校密度指数

板块自身包含及周边1km范围内,平均每平方公里学校数量。包括幼儿园、小学。

房价因子

最高房价

板块内所有小区房价最大值

房价中位数

板块内所有小区房价的中位数。中位数可能会比平均数更真实的表现板块房价平均水平。

平均房价

板块内所有小区房价的平均值

最低房价

板块内所有小区房价的最小值

房价标准差

板块内所有小区房价的标准差,标准差用于表现板块内房价的离散程度。

离散系数

板块内小区房价的标准差与平均房价的比值为离散系数。

房价等级

我们按照房价将广佛的小区分为5个档次,分别是:低、中低、中、中高、高。我们假定广佛的购房者购房价格呈正态分布,即低房价和高房价的购房人群都是少数,多数人购买的房子房价和平均房价接近,因此有了下图。 根据标准差对房价进行分级:

-低档:下限=最低房价;上限:平均房价-1.5 * 标准差;
-中低档:下限=平均房价-1.5 * 标准差;上限=平均房价-0.5 * 标准差;
-中档:下限=平均房价-0.5 * 标准差;上限=平均房价+0.5 * 标准差;
-中高档:下限=平均房价+0.5 * 标准差;上限=平均房价+1.5 * 标准差;
-高档:下限=平均房价+1.5 * 标准差;上限=最高房价
房地产价格波动

本季度末板块小区房价中位数与上一季度末板块小区房价中位数差值的百分数。

城市布局

住宅氛围

板块内住宅小区(包括不同住宅小区、集体宿舍、别墅和商住两用)的数量。

工厂氛围

板块内工厂的数量。

商业氛围

板块内商场(包括:购物中心、普通商场、免税品店)的数量。

办公氛围

板块内办公楼(包括:商务写字楼、工业大厦、商住两用)的数量。

优势功能

以优势配套分布为例
1)分别统计出各个板块内医院、景观、文娱、学校这四种地物的相对集中度。医院相对集中度:板块内医院数量/城市总的医院数量。
2)找出板块内相对集中度最高的地物作为该板块的优势功能。
所有指标都会有板块内优势功能计算,方法均按照此思路进行。

使用情况

我们已经对南京、武汉、广州等10+城市作了解读。结果已服务于万科地产、龙湖地产、碧桂园地产、华夏幸福、康桥地产、瑞安地产、鸿坤地产等房地产公司。在未来我们会解读更多的城市,服务于更多的地产公司。

lyh

继续阅读此作者的更多文章