买房,如何评估一个房子的合理价格

一个房子有许多因素需要评估:地段、楼层、面积、房龄、总价、交通等等,我们需要通过这些因素,来尽可能准确地评估一个房子在某个时间节点最合理的价格。以这个价格为基础,才好决定是不是出手、以什么价格出手。

下面以北京为例。

地段

让我们先来看一下地段对价格的影响:

这是将所有的二手房成交价格和当时的全城均价进行比较,计算出一个“相对”价格后,按照不同的地段进行统计整合后的结果。越是偏红色的地段表明价格相对越高,越是偏绿色的地段表明价格相对越低。

但是,价格高就一定是好地段吗?也不尽然。

我们把最近5年每个地块的升值趋势进行了计算,图上越是偏红的地段代表了相对整个城市来说升值越快,越是偏绿的则代表相对整个城市来说是贬值的趋势。可以看到在北京的二环和四环间,存在大量价格虽然很高,但是却跑输整个北京大盘的地段。 房龄 如果再排除掉这个地段的因素,我们还可以直接考察小区的情况,比如从常识感觉,老破小可能没有次新的小区保值,是这样的吗?

以卖出时的房龄计算,20年以内的小区基本上能保持比较好的保值增值情况,再老一些的小区情况就会每况愈下。但是,北京大约在68~76年间盖的房子如今的增值情况反而有所反弹,这是一个比较反常的现象,来看一下这些小区的大概位置:

颜色越深代表房产增值情况越好,非常明显的是这个年代的房子大量位于老崇文和老宣武的区域内,而这两个区在2010年被合并到了东西城,很可能是由于学区的变化带来了额外的增值。如果排除掉老崇文和老宣武的房子,可以看到:

随着房龄的增加,相对增值的趋势是一直下降的,这就意味着通常情况下,小区越年轻,保值增值的情况越好。

面积

再来看看房子的面积对价值增长的影响。

从增值趋势看,要么选择30平以下的超小户型,要么选择120平到240平的大户型;一般意义上30平到120平之间的中小户型,相对表现就要差一些。当然,面积更大的房子保值情况还要糟糕得多,不过买这么大房子的土豪们是肯定不会考虑这个问题的。

总价

从一般感觉的话,房子的总价越高,未来可以接盘的人越少,可能会影响增值的预期;但是从数据上看,并不是这样的。

如果将每一次历史的成交和当时整个北京的价格中位数进行比较,计算出每次总价的一个相对指数,再进行比较。可以看到,在2018年底相当于1150万的总价就可以覆盖大部分的成交,而在这个总价以内,不同总价的房子从总体看价值变化率都是类似的,也就是说,总价的高低并不影响到房子的增值趋势。

当然,大约2018年底那些总价比2500万还要高的房子增值率是很差的,但那是土豪的世界,与一般人无关。

地铁

这是北京所有的地铁,步行5分钟、10分钟、15分钟、20分钟分别可以覆盖的范围,由此可以考察每一个小区利用地铁出行的便利程度。

综合历史成交来看,能够15分钟内步行到地铁的可以认为是“地铁房”,相对价格指数大约都在1.2左右;需要步行超过20分钟的可以认为没有地铁,这样的小区相对价格指数大约在0.9左右。所以,大致可以认为北京的小区从“无地铁”到“有地铁”的增值比例大概有30%,新开通一条地铁对小区的价值影响非常明显。

建立估价模型

上面分析的这些因素会对一个房产的价值产生一个综合的影响,除此之外,还有物业水平、小区规模、绿化情况、户口区域、楼层、有无电梯、周边业态等很多其它因素同样需要考虑,这里就不详细讨论了。我们完全可以基于这些数据,建立一套综合的估值模型,对每个小区的每一种房子进行估值和预测。

下面我们来实际使用一下这个估价模型。

比如现在有一个购房者想买「呼家楼西里」的房子,但是这个小区自从2016年8月份成交了一套67平户型,单价4.8万的房子以后,就再也没有有价格的成交记录了。那么,现在这套房子到底值多少钱?

通过我们建立的估价模型,可以计算得到,这个户型的房子在目前2018年底估算的单价约7.05万,总价475万;而同样户型的房子目前的挂牌价为500万(单价7.4万):

所以,从估算价格看,这套房子的潜在购房者有5%的合理议价空间。

北京近5年小区增值排行榜

最后让我们给最近5年内北京所有的小区按照增值情况来一个排名。其中或许有一些小区的价值趋势更突出,但是因为过去几年成交数据过少或者时间跨度不够,而被剔除出了这个榜单,所以这个榜单不排除有漏网之鱼的可能。

北京相对增值 TOP 20 小区:

北京相对贬值 TOP 20 小区:

该榜单仅供娱乐:)

WuYF

Founder & CTO

北京