买房，如何评估一个房子的合理价格

一个房子有许多因素需要评估：地段、楼层、面积、房龄、总价、交通等等，我们需要通过这些因素，来尽可能准确地评估一个房子在某个时间节点最合理的价格。以这个价格为基础，才好决定是不是出手、以什么价格出手。

下面以北京为例。

地段

让我们先来看一下地段对价格的影响：

这是将所有的二手房成交价格和当时的全城均价进行比较，计算出一个“相对”价格后，按照不同的地段进行统计整合后的结果。越是偏红色的地段表明价格相对越高，越是偏绿色的地段表明价格相对越低。

但是，价格高就一定是好地段吗？也不尽然。

我们把最近5年每个地块的升值趋势进行了计算，图上越是偏红的地段代表了相对整个城市来说升值越快，越是偏绿的则代表相对整个城市来说是贬值的趋势。可以看到在北京的二环和四环间，存在大量价格虽然很高，但是却跑输整个北京大盘的地段。
房龄
如果再排除掉这个地段的因素，我们还可以直接考察小区的情况，比如从常识感觉，老破小可能没有次新的小区保值，是这样的吗？

以卖出时的房龄计算，除了房龄特别短的小区因为税费的问题影响升值率的情况，在房龄40年以内的情况下，越老的小区相对增值随着房龄增加而降低。但是，更老的房子会出现如今的增值情况特别高，这是一个比较反常的现象，来看一下这些有较高增值速度的小区位置：

颜色越深代表房产增值速度越快，非常明显的大量的房子位于东西城内，基本上是由于学区的变化带来了额外的增值。所以，虽然一般情况下随着房龄的增加，相对增值的趋势是一直下降的，但是如果有学区的加成，房龄就不再是一个重要的因素，这从常理上也很好理解（当然，前提是当前的学区政策保持不变）。

面积

再来看看房子的面积对价值增长的影响。

从增值趋势看，要避免选择50平左右的小户型、以及120平左右的大户型。和一般常识不同的是，140平以上的超大户型增值情况其实不错，当然，350平以上面积的房子保值情况就要糟糕得多了，不过买这么大房子的土豪们是肯定不会考虑这个问题的。

总价

从一般感觉的话，房子的总价越高，未来可以接盘的人越少，可能会影响增值的预期；但是从数据上看，并不是这样的。

如果将每一次历史的成交和当时整个北京的价格中位数进行比较，计算出每次总价的一个相对指数，再进行比较。可以看到，在2018年底相当于1150万的总价就可以覆盖大部分的成交，而在这个总价以内，不同总价的房子从总体看价值变化率都是类似的，甚至略有升高。也就是说，总价的高低并不影响到房子的增值趋势。

地铁

这是北京所有的地铁，步行5分钟、10分钟、15分钟、20分钟分别可以覆盖的范围，由此可以考察每一个小区利用地铁出行的便利程度。

综合历史成交来看，能够15分钟内步行到地铁的可以认为是“地铁房”，相对价格指数大约都在1.2左右；需要步行超过20分钟的可以认为没有地铁，这样的小区相对价格指数大约在0.85左右。所以，大致可以认为北京的小区从“无地铁”到“有地铁”的增值比例大概有40%，新开通一条地铁对小区的价值影响非常明显。

建立估价模型

上面分析的这些因素会对一个房产的价值产生一个综合的影响，除此之外，还有物业水平、小区规模、绿化情况、户口区域、楼层、有无电梯、周边业态等很多其它因素同样需要考虑，这里就不详细讨论了。我们完全可以基于这些数据，建立一套综合的估值模型，对每个小区的每一种房子进行估值和预测。

下面我们来实际使用一下这个估价模型。

比如现在有一个购房者想买「呼家楼西里」的房子，但是这个小区自从2016年8月份成交了一套67平户型，单价4.8万的房子以后，就再也没有有价格的成交记录了。那么，现在这套房子到底值多少钱？

通过我们建立的估价模型，可以计算得到，这个户型的房子在目前2018年底估算的单价约7.05万，总价475万；而同样户型的房子目前的挂牌价为500万（单价7.4万）：

所以，从估算价格看，这套房子的潜在购房者有5%的合理议价空间。

北京近5年小区增值排行榜

最后让我们给最近5年内北京所有的小区按照增值情况来一个排名。其中或许有一些小区的价值趋势更突出，但是因为过去几年成交数据过少或者时间跨度不够，而被剔除出了这个榜单，所以这个榜单不排除有漏网之鱼的可能。

北京相对增值 TOP 20 小区：

北京相对贬值 TOP 20 小区：

该榜单仅供娱乐：）