浅谈郑州房价

郑州代表着河南,一个骨子里带有华夏文明传承的纯粹地域,郑州从“郑县”蜕变如今,经过历代战争硝烟的洗礼,于开封、洛阳两大闻名古都间脱颖而出,也算是如深圳之于广东奇迹的一幕。

在年代辗转的车轮上几度迷失几度被弃的郑州,终于在中部城市崛起的时代,证明了自己。就在2019年开年,郑州政府正式公布:郑州首次晋级“GDP万亿俱乐部”,同时正式成为千万人口大市,是引领中原城市群当之无愧的领袖。

郑州取得这样的成绩当然离不开房地产的贡献,这也是所有郑州人对这个城市用汗水投资的结果。那么郑州房产未来潜力如何?郑州的房价属于什么层次?哪些地方适合买房,乘上时代发展红利列车?这都是我们要努力挖掘的信息。

1,郑州楼市
郑州楼市上一轮房价的起点在2016年7月份。在一线城市房价限购之后,需求和资金同步外溢到郑州。再加上当时首付低位,货币政策宽松,“郑纺机地王”事件直接引爆房价。

此后各区地王频出,大型开发商抢滩登陆郑州,又恰逢郑州大改城中村释放购房需求,房价连夜水涨船高,日日跳价。

由2016年7月均价9000元/平飙涨至2017年5月高位14000元/平米,涨幅达55%。 在2018年后,郑州和成都、西安等城市同步响应引进人才计划,楼市在上半年出现短幅上涨后,下半年在全国加急调控潮下又进入阴跌轨道。

下图所示是郑州市2018年12月份的房价分布图

由图可知目前郑州楼市房价三环内价格基本在15000元/㎡-18000元/㎡区间、三环和四环内价格基本在12000元/㎡-14000元/㎡区间、四环外价格基本在8000元/㎡-13000元/㎡区间。北龙湖豪宅2019年基本上都在50000+起步。

值得注意的是,目前经济形势下行压力较大,各个地方的房贷政策都在不同程度放缓,但是郑州房贷利率一向高居中国城市第一,到2019年1月份为止,房贷利率也维持在高位,25%-30%。所以当下的时机不适合购房还可以再观望一下。

2,潜力地段
对于郑州未来的房价走向,我们先从郑州地理位置进行探究。 从卫星图可以看出,郑州位居河南省中部偏北,东接开封,西依洛阳,北临黄河与新乡 、焦作相望,南部与许昌 、平顶山接壤。 在地势上讲,郑州并不是平原城市,她的西南部属于丘陵地带,是一个西南高、东北低的城市。

而北有黄河、西南丘陵,这也决定了,郑州只有向东才是长久发展之计——可拓展性强,开发成本低,既有大片的土地,又可以实现郑汴一体化,让开封市和郑州市连接起来,符合郑州成为中原都市群领袖的概念。

我们在郑州城市总体规划(2010-2020年)文件里也找到了同样的答案。 西部新城区、东部新城区、南部新城区、航空城……按照2010年的规划,整个郑州会以“两横一纵”的空间布局进行扩张,这样主要城区就可以和登封、巩义、新郑联系起来,实现多城区联动赋能,可谓壮阔蓝图。

但是城市规划和企业融资是一样的,都是讲故事,而故事和现实之间又是一段很长的距离,需要大量的真金白银去填补每一个细节。所以预估郑州接下来的财政实力,未来10年,最多也是将2-3个区发展起来,并不是所有地方都适合购房,享受城市发展红利。

3,房价梯度
我们再研究郑州区域房价,你会发现郑州的房价存在梯度效应特别明显,和城市地理发展方向不谋而合。 郑州首付第一梯队:郑东新区。 郑东新区均价21340元/平米,按目前的购房政策,100平米,总价约为213万元,首付约为63.9万,贷款约为149万,30年月供约为9000元。名副其实的富人权贵区。

第二梯队:金水区,经开区。 金水、经开区平均房价1.5万以上,金水凭借老城区各种配套齐全,经开区得益于滨河国际新城的地王连炸,房价紧随东区。而且,这两个区域不像东区,各片区之间差别特别明显。想要在这两个区域置业的人群,那么首付准备55万+,月供7000+。

第三梯队:管城、中原和惠济。 管城区、中原区、惠济区老城区的代表,管城和中原各楼盘房价差距不大,惠济区北四环以北房价相对便宜。想要在这三个区域买房,首付请准备50万,月供6000元。

第四梯队:高新区和二七区。 高新区是郑州西三环外发展最成熟的片区,学校、医院等生活配套齐全,均价1.3万左右,二七区是老区。想要在这两个区域买房,那么首付准备45万,月供5500元。

第五梯队:港区,中牟。 港区得益于政策扶持,中牟临近东区,房价的上涨速度自然是不慢的。相对来说,距离主城区不是最远,交通还算便利。在这置业,请准备首付40万,月供4500元。

第六梯队:荥阳市和新郑市(新郑龙湖镇应该是属于第五梯队的)。首付35万左右,月供约3788元。

上述价格是在郑州较高房贷利率的实情下得出的,但是,楼市萧条,政策放松是大概率事件,未来的郑州也会不堪重负放松利率,所以此阶段购房者不要着急,等待利率松动再择机购房,可以省下装修费。至于放松时间,我相信会很快,因为郑州的地方财政收入,房地产还是大头。这一点也印证了购房不光要看地形价格也要了解当地金融业情况,看准房贷利率,该出手时就出手。

经过上述三点的介绍相信大家对郑州的房价已经有一定的了解。希望这篇文章能对大家购房有一定的帮助。

seungri

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