“不预测房价，只分析潜力板块”之广州

最近又有朋友要离开北京了。北京的好，人人都能看得到，不论是刚来的年轻人，还是像我这样下一代已把北京当做家乡的中年人，甚至是更早见证北京开始走向现代化的老一代北漂；而北京那些显见的不好，其实真是越来越少。就是最被诟病的空气污染一条，那些曾经隔三差五肆虐的雾霾天在这两年眼睁睁的就消散了。但北京有那么两点对年轻人来说，的确不友好：一个是房价，另一个是户籍制度。周边的小朋友离开北京时多少会有点不舍吧，但想想买不起房，孩子上学费劲，忍痛也得走了。我们每个人的人生轨迹，等老了，回头看看，也许都不是自己想好了设定的。

哪有什么岁月静好，不过是微观的粒子们替你诡秘前行。
------万维刚

全球还在用户籍制度控制人流动的国家，一共剩三个。一个你能猜到，另外一个估计你都没听说。随着中国人口红利接近结束，如果想延续城市的土地财政收入，我们国家极大概率会很快取消户籍制度，全国各个城市都会陆续出台政策，鼓励进城生活（买房）——除了京沪。本篇文章的主旨并不分析户籍政策，既然朋友选择了下一站是广州，也有意愿能在广州购置人生的第一套房产，借着我们极海的小伙伴关注过中国所有大中城市总规的基础，我试着绘制一个广州高发展潜力的房产板块地图，也算是给朋友的临别礼物——Digitalized。

广州市被联合国评过一个第一。2017年联合国发布了一个中国35个大中城市的“人类发展指数”，没错，就是这个指数，广州第一，超过北京、上海和深圳。这个指数主要考虑的是三大项因素：寿命、教育和收入。对这个指数定性的理解：生活在那些高指数的国家和城市的人，可以认为是挣得多，活得久，好素质。

对于排第一这样的妙事儿，而且这个指数又恰恰是在体现生活总体质量方面的，广州人民一定是自豪的，“会生活”无疑也是广州人的一个标签。但这个指数并不包含房价因素。中国的房地产，不论假专家还是真砖家都讲的出一箩筐的道理——站在不同的角度去讲道理而已——拥有房产的人希望房价再涨，没有房产的人希望房价赶快跌，本来人们对他们心中“厉害"的专家就有不同的预期。确实，决定中国房价的因素也不是单纯看人口，看金融，看市场供需那么简单。但如果就聚焦在一个城市内部，我们极海的观点：不同板块的机会和潜力，在中期主要看城市规划。或者说更直接的逻辑，就是城市决策者努力想发展的有前景的产业聚集，会带来高收入人群在周边的生活、居住而“催生”房产机会。这个机会体现的是增长，就是过去没有的盘，现在配套还没有那么齐全，但会有持续购买力人群涌入而带来的增值。

广州的十四五规划尚在征集意见阶段，目前从总规上分析广州各个板块的房价增长潜力，除了2018年公布的总规方案，还能参考的最近的资料是《广州市国土空间总体规划（2018-2035）》（草案）。虚的不表，与利好地产板块“暗含”关联的三个城市定位和规划的重点：

1、国际金融枢纽；

2、国际科技创新中心；

3、一江两岸三带。

从国际金融枢纽的角度选择，就是一个绝佳的板块——国际金融城。距离、位置、产业都无可挑剔，就是房价已然很高了，但还是那个原则，看增长。

从国际创新中心的角度选择两个板块：琶洲高技术服务中心和广州科学城板块。

从一江两岸三带的角度还可以选择一个是广钢新城板块。

再考虑一个房价还没有那么高，间接受益广深科技走廊的板块：增城的新塘镇。

每个板块的细节分析先留个悬念，本篇文章主旨是总结一下通过政府决策的规划方案来看房地产板块的走势逻辑：

1、无论多大尺度，都要看变化中带来的人口增减。从过去十年的人口增长数据显示，广州全市人口持续增长率仅次于深圳，乐观的看，广州的人口增长还会持续，如果能达到2035年规划设计的目标——常住人口2000万，那2019年底是1530万，到2035年平均每年可增加30万人。总体而言，像广州这样顶级的不控人口的大城市，房市在未来十五年前景值得甚至是最值得乐观；

2、逻辑始终关注的是增长潜力和变化。不在主城区，老城区，现有学区房选择，原因是目前的价格也太高了，增长潜力不够；

3、还要关注的是离中心城区的距离。距离是硬伤。离主城区稍远，但不要太远，超过35公里（在北京相当于中关村到首都机场）的距离不考虑（所以南沙有很多好故事，但距离“硬”伤了）；

4、再就是关注居住的稳定性。要在这儿有大规模的人群多样性长期生活。所以不考虑大学城，空港，车站，聚集在这里的人都是暂时的。

最后的总结：对于个人房产的投资决策，相当于商户的选址。不同阶段的人生与连锁企业也都有不同的选址模型。对于新入者，构建模型需要的历史数据太少，更实际一点的是一个数据筛选器，你想要什么样分类、过滤方法，筛选器会高效给你一个答案。对于个人和商家选址新手，筛选器最有价值。极海正在构筑的就是这样一个位置数据的筛选器。

最后的最后，还是祝愿朋友们一切都好！